土地增值的回報
若以千畝土地計算，4年時間，即便開發(fā)商坐著不開發(fā)，其賬面價值已經(jīng)新增了千萬元
其實，上述物流園的開發(fā)模式也并沒有局限在武漢，上述物流人士指出，“全國各地都有這樣的模式”。
商務部流通業(yè)發(fā)展司副司長王選慶在日前舉辦的第七屆中國鋼鐵流通促進大會上表示，我國現(xiàn)有的物流園附加值較低，絕大多數(shù)鋼鐵流通企業(yè)靠簡單的買賣維持運營，利潤率不足3%。而以往行業(yè)的小散亂催生了鋼鐵物流產(chǎn)業(yè)的升級，去年，商務部還和財政部等部門一起，在全國選擇了七個現(xiàn)代服務業(yè)綜合試點城市，將鋼材、建材木材等大宗生產(chǎn)資料流通作為支持重點。
正是上述政策的“東風”，讓全國各地政府紛紛利用資源，加大鋼鐵物流園方面的招商引資力度，將資本引進各種鋼鐵物流園內(nèi)。
對比樓市產(chǎn)品的銷售，物流園更看重后期的土地增值空間。
華中鋼鐵一售樓員透露，項目的一期用地占地1200畝，是在2008年就拿到的。當時的地價每畝只有20萬-30萬元，也就是說，其樓面地價每平方米不超過500元。而目前，項目在售商鋪的均價每平米達到7000元左右。
而長江金屬寫字樓項目均價只有每平米4280元，華融鋼貿(mào)初步擬定為3500元/平方米起。
“三塊地的土地性質(zhì)都屬于出讓，但出讓的方式除了正常的招拍掛外，還有一種則是協(xié)議價。”上述地產(chǎn)人士解釋，這類占地面積如此大的項目，大都通過企業(yè)和政府間的協(xié)議價格簽訂。上述地塊的商談可能在2008年之前就已談妥，其價格可能比上述售樓員所稱還要低。不僅如此，以物流園名義拿地，開發(fā)商還能享受各種減免稅收、行政審批等各方面的優(yōu)惠。
上述售樓員也坦言，除了地價外，公司前三年免稅，第4-5年稅收減半。
眾多企業(yè)扎堆后，土地升值空間還被放大。上述地產(chǎn)人士稱，以陽邏片區(qū)為例，從2008年至今，土地價格經(jīng)過幾起幾落，但整體仍然呈上升趨勢，不少區(qū)域漲幅超過50%?！叭粢郧М€土地計算，4年時間，即便開發(fā)商坐著不開發(fā)，其賬面價值已經(jīng)新增了千萬元左右，而這種升值空間足以讓人艷羨?！?br/>
另一業(yè)內(nèi)人士指出，土地稀缺性的特性推高地價物業(yè)增值幅度遠多于其他業(yè)務收入，這或許正是企業(yè)借開發(fā)鋼鐵物流園之名圈地的動能所在。
資本扎堆逐利的后果，則是物流園的供過于求?！拔锪鲝姸仁侵该科椒焦锏奈锪饔玫刂幸荒甑奈锪髁?，業(yè)內(nèi)可以此來衡量一個城市的物流園規(guī)劃用地規(guī)模?！痹谏鲜隽魍ù龠M大會上，中國物資儲運協(xié)會會長姜超峰指出，一般來說，有陸運、鐵運、水運聯(lián)合運輸?shù)某鞘?，一般鋼鐵的物流強度在年均1700萬噸，而沒有水運的城市，一般只有730萬噸。目前，部分物流園都存在規(guī)劃過大的情況。
按此計算，若長江金屬、華中鋼鐵和華融鋼貿(mào)所有項目全部建成，年均吞吐量將達到4800萬噸，另一物流業(yè)人士則表示，“若三項目最終規(guī)劃的物流用地配比較低，將難以滿足上述物流強度公式，形成供過于求的局面?！?
