1.物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理
根據(jù)國(guó)外幾十年物流園區(qū)的開發(fā)、管理經(jīng)驗(yàn)，物流園區(qū)的建設(shè)主要是由政府發(fā)起（或獨(dú)立，或與企業(yè)合作），并積極參與到土地開發(fā)、規(guī)劃、投資以及政策制定等環(huán)節(jié)。意大利、西班牙、葡萄牙、法國(guó)、荷蘭以及德國(guó)等眾多國(guó)家均采取該模式，并最終通過(guò)建立一個(gè)獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧的第三方公司來(lái)運(yùn)營(yíng)、管理和協(xié)調(diào)，推動(dòng)物流園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。
中國(guó)物流園區(qū)的開發(fā)方式主要?jiǎng)澐譃檎?guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式，政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)模式以及政府政策支持、主體企業(yè)引導(dǎo)模式等三種形式。
在中國(guó)物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，投資建設(shè)主體呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，既有國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)，也有外商投資企業(yè)；建設(shè)資金來(lái)源既有自有資金也有銀行貸款。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，民營(yíng)及民營(yíng)控股企業(yè)參與投資建設(shè)的物流園區(qū)數(shù)量最多，其次是國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與出資建設(shè)的物流園區(qū)。另外，部分物流園區(qū)有外資參與投資建設(shè)。
在上述三種模式中，前兩種模式是一種自上而下的模式，政府在園區(qū)建設(shè)中始終起著關(guān)鍵作用，往往由政府牽頭成立專門的園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理公司或委托專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作，在一些園區(qū)的股東結(jié)構(gòu)上國(guó)有資產(chǎn)往往占有很大比例。第三種模式是一種自下而上的模式，由市場(chǎng)自發(fā)形成、企業(yè)自行發(fā)起成立。但是，無(wú)論哪種模式，政府的各種政策支持都是非常重要的。無(wú)論哪種開發(fā)方式，物流園區(qū)都要成立經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和日常管理。
經(jīng)營(yíng)管理公司的主要任務(wù)是根據(jù)股東的要求，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，負(fù)責(zé)物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)和日常管理，做好客戶服務(wù)工作，確保股東的資產(chǎn)投入增值和保值。其主要職責(zé)包括：
（1）物流園區(qū)從籌建到運(yùn)營(yíng)全過(guò)程的總體管理，包括土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造等一系列問(wèn)題的解決；
（2）物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的設(shè)計(jì)、搭建與管理。提供園區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建設(shè)、園區(qū)之間的網(wǎng)絡(luò)鏈接以及信息系統(tǒng)開發(fā)；
（3）物流園區(qū)的招商引資，開展物流園區(qū)的營(yíng)銷、推廣工作，組織博覽會(huì)、廣告宣傳，制作宣傳冊(cè)、客戶雜志以吸引企業(yè)投融資和客戶入駐；
（4）政府部門、物流園區(qū)以及園區(qū)入駐企業(yè)之間的各種關(guān)系的溝通和協(xié)調(diào)；
（5）相關(guān)企業(yè)、院校及研究機(jī)構(gòu)等各類人員的培訓(xùn)、實(shí)習(xí)與進(jìn)修；
（6）特殊商品的安全監(jiān)管（如化學(xué)品、藥品以及危險(xiǎn)品等）；
（7）為入駐園區(qū)的企業(yè)提供所需要的各種日常服務(wù)，包括業(yè)務(wù)管理、客戶接待、投訴反饋等。
2.物流園區(qū)的信息化
物流園區(qū)發(fā)展的一個(gè)顯著特征就是物流信息化建設(shè)。最近幾十年涌現(xiàn)出來(lái)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)以及電子商務(wù)技術(shù)等，為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展提供了重要的技術(shù)支撐。為完善物流系統(tǒng)，減少物流信息的傳遞層次和流程，提高物流信息利用程度和利用率，引導(dǎo)物流系統(tǒng)的正常運(yùn)行，中國(guó)大多數(shù)物流園區(qū)把物流過(guò)程的信息化作為物流系統(tǒng)運(yùn)行中的一個(gè)基本生產(chǎn)要素看待。通過(guò)物流園區(qū)的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的費(fèi)用、傳輸高質(zhì)量的信息，完善物流系統(tǒng)的正常運(yùn)行、提高行業(yè)整體效益以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。
在中國(guó)已運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)中，絕大部分將物流系統(tǒng)信息化作為園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)之一，包括對(duì)物流信息的收集、加工、傳遞、存儲(chǔ)、處理、發(fā)布、優(yōu)化等一系列作業(yè)過(guò)程的規(guī)劃與設(shè)計(jì)以及系統(tǒng)的運(yùn)行。通常，物流園區(qū)信息化平臺(tái)包括以下四個(gè)子平臺(tái)，如圖1-3所示。
（1）園區(qū)管理信息化。園區(qū)管理信息化是指園區(qū)日常經(jīng)營(yíng)管理工作的信息化。園區(qū)管理信息化是物流園區(qū)管理的基礎(chǔ)，涉及園區(qū)日常管理與運(yùn)營(yíng)，是物流活動(dòng)得以高效率實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，同時(shí)也是物流園區(qū)整體管理水平的體現(xiàn)。
（2）客戶管理信息化。客戶管理信息化是指園區(qū)的客戶進(jìn)行商貿(mào)交易的信息化，涉及交易訂單管理、貨物查詢與跟蹤以及財(cái)務(wù)結(jié)算等功能。
（3）交易管理信息化。交易管理信息化是指物流企業(yè)和客戶之間業(yè)務(wù)往來(lái)和交易的信息化。交易管理信息化是整個(gè)物流園區(qū)信息化的核心，完成EDI數(shù)據(jù)交換、供需信息查詢以及相應(yīng)的交易單據(jù)處理，是物流園區(qū)現(xiàn)代化和信息化的標(biāo)志，只有實(shí)現(xiàn)了交易管理信息化才能充分發(fā)揮物流園區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)。
（4）物流企業(yè)信息化。物流企業(yè)信息化是指園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)內(nèi)部管理的信息化，涉及物流企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、加工以及配送等基本功能的信息化。物流企業(yè)信息化是園區(qū)物流企業(yè)管理現(xiàn)代化、物流信息共享和物流交易信息化的基礎(chǔ)，只有實(shí)現(xiàn)了物流企業(yè)信息化才能實(shí)施交易管理信息化。
以上四個(gè)子平臺(tái)，其應(yīng)用對(duì)象有所不同。園區(qū)管理信息化子平臺(tái)是園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理公司內(nèi)部業(yè)務(wù)（辦公）系統(tǒng)，主要滿足其自身業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理的需要。物流企業(yè)信息化、客戶管理信息化、交易管理信息化三個(gè)子平臺(tái)主要是提供給入駐企業(yè)使用的，往往是采用ASP（應(yīng)用服務(wù)提供商）服務(wù)模式。即由園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理公司建設(shè)物流信息平臺(tái)，而入駐企業(yè)以租用方式應(yīng)用相關(guān)的系統(tǒng)模塊進(jìn)行業(yè)務(wù)管理。
圖1-3物流園區(qū)信息平臺(tái)組成及功能模塊
案例：上海5家重點(diǎn)園區(qū)的信息化建設(shè)
物流不是傳統(tǒng)的運(yùn)輸行業(yè)，是建立在高度信息化的基礎(chǔ)上的?，F(xiàn)代物流與傳統(tǒng)物流最大的區(qū)別就是以各種信息技術(shù)為核心，應(yīng)用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)、電子商務(wù)、電子數(shù)據(jù)交換、倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)、供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)、全球定位系統(tǒng)等信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)物流單體數(shù)字化、物流過(guò)程信息化、物流網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)化、物流中心管理數(shù)字化，最終促使物流與信息流融為一體。上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)園、上海臨港物流園區(qū)、上海外高橋保稅物流園區(qū)、上海國(guó)際鋼鐵服務(wù)業(yè)中心、上海西北綜合物流園區(qū)等5家園區(qū)（基地）對(duì)信息化的建設(shè)都投入了極大的熱情。
5家園區(qū)（基地）全部建有信息系統(tǒng)，開發(fā)經(jīng)費(fèi)從100萬(wàn)元至1500萬(wàn)元不等。入駐企業(yè)對(duì)園區(qū)信息化的需求主要表現(xiàn)在：首先必須有互聯(lián)網(wǎng)的接入、行業(yè)公共信息的發(fā)布、電子商務(wù)類的服務(wù)及咨詢服務(wù)等；其次是辦公自動(dòng)化的系統(tǒng)平臺(tái)、EDI報(bào)關(guān)等；最后為車貨配載信息服務(wù)、物流軟件租用服務(wù)及定位跟蹤服務(wù)。
3.物流園區(qū)的客戶開發(fā)
在取得政府優(yōu)惠政策支持的情況下，物流園區(qū)加強(qiáng)入駐企業(yè)的客戶開發(fā)工作是至關(guān)重要的。物流企業(yè)是物流園區(qū)的活動(dòng)主體，物流企業(yè)的入駐是衡量一個(gè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)好壞的重要指標(biāo)。而物流園區(qū)的建設(shè)目的就是要通過(guò)良好的物流服務(wù)能力和水平實(shí)現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。因此，在中國(guó)物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)劃過(guò)程中，如何做好客戶開發(fā)工作、吸引企業(yè)入駐、保持園區(qū)活力一直是物流園區(qū)建設(shè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的重中之重。
為了更好地吸引和留住企業(yè)客戶，物流園區(qū)會(huì)綜合運(yùn)用政府提供的各種相關(guān)優(yōu)惠政策，切實(shí)考慮入駐企業(yè)在市場(chǎng)需求、資金、員工等多方面的實(shí)際問(wèn)題，制定相關(guān)便利政策。常見的具體措施如下：
（1）積極協(xié)助入駐企業(yè)做好市場(chǎng)需求分析，為企業(yè)提供強(qiáng)大的信息系統(tǒng)平臺(tái)挖掘潛在客戶信息；
（2）對(duì)國(guó)家扶持和鼓勵(lì)發(fā)展的物流企業(yè)給予減征或免征所得稅；
（3）對(duì)新入駐的企業(yè)給予首年免收所得稅；
（4）對(duì)公益性物流信息項(xiàng)目，經(jīng)信息辦審批，給予補(bǔ)貼；
（5）改善通關(guān)環(huán)境，對(duì)在物流園區(qū)內(nèi)設(shè)置的物流企業(yè)實(shí)行“一次報(bào)關(guān)、一次驗(yàn)單、一次查驗(yàn)”，簡(jiǎn)化手續(xù)，加快辦理速度；
（6）對(duì)園區(qū)內(nèi)需要工商、稅務(wù)、海關(guān)檢查注冊(cè)、審批的企業(yè)，簡(jiǎn)化手續(xù)，提高辦事效率；
（7）為入駐企業(yè)提供方便的交通設(shè)施，方便企業(yè)職工出行；
（8）為入駐企業(yè)提供配套的生活、娛樂(lè)、教育、培訓(xùn)等設(shè)施和服務(wù)，解除企業(yè)職工的后顧之憂。
從目前中國(guó)物流園區(qū)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況看，物流園區(qū)的服務(wù)能力、服務(wù)意識(shí)對(duì)園區(qū)吸引企業(yè)入駐起著非常重要的作用。交通便利、配套設(shè)施齊全、服務(wù)質(zhì)量高、園區(qū)品牌好、交易條件好以及租金便宜的物流園區(qū)對(duì)企業(yè)入駐具有很強(qiáng)的吸引力。相反，一些不具規(guī)模、交通不便、配套設(shè)施太差、租金太貴以及管理水平落后的物流園區(qū)往往出現(xiàn)高閑置率的問(wèn)題。
案例：北京空港物流園區(qū)優(yōu)惠政策
北京空港物流園區(qū)以航空物流、第三方物流、新業(yè)態(tài)物流、流通型加工企業(yè)、物流信息與咨詢、物流技術(shù)支持與培訓(xùn)為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，為入駐企業(yè)提供如下優(yōu)惠政策：
Ø 對(duì)使用先進(jìn)物流技術(shù)的入?yún)^(qū)企業(yè)，在土地出讓價(jià)格上予以10-15%優(yōu)惠
Ø 入?yún)^(qū)企業(yè)享受特殊扶持和獎(jiǎng)勵(lì)政策，半費(fèi)連通寬帶接口和電信資費(fèi)優(yōu)惠政策
Ø 入?yún)^(qū)企業(yè)高級(jí)管理技術(shù)人員及子女入托、普教入學(xué)優(yōu)惠政策
Ø 園區(qū)還制定了委托招商代理人、項(xiàng)目中介人的獎(jiǎng)勵(lì)政策。對(duì)于在園區(qū)投資的企業(yè)，園區(qū)協(xié)辦工商注冊(cè)手續(xù)
Ø 注冊(cè)資本150萬(wàn)美元以上的企業(yè)，按企業(yè)上繳所得稅區(qū)財(cái)政留成部分50%的額度，由區(qū)財(cái)政預(yù)算安排給予扶持和獎(jiǎng)勵(lì)
Ø 注冊(cè)資本在150萬(wàn)元人民幣以上的內(nèi)資入?yún)^(qū)企業(yè)，在享受國(guó)家及北京市有關(guān)優(yōu)惠政策的同時(shí)，按企業(yè)上繳所得稅區(qū)財(cái)政留成部分50%的額度，由區(qū)財(cái)政預(yù)算安排給予5年的扶持和獎(jiǎng)勵(lì)
Ø 進(jìn)入工業(yè)區(qū)的科研開發(fā)機(jī)構(gòu)、高新技術(shù)企業(yè)和民營(yíng)科技企業(yè)自經(jīng)營(yíng)年度起，三年內(nèi)每年按企業(yè)上繳增值稅區(qū)財(cái)政留成部分的30%的同等額度，由區(qū)財(cái)政預(yù)算安排給予扶持和獎(jiǎng)勵(lì)
4.物流園區(qū)的贏利模式
贏利模式主要指收入來(lái)源及利潤(rùn)形成途徑，是物流園區(qū)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。根據(jù)國(guó)外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，物流園區(qū)投資回收期大約在15年左右，其主要原因是物流園區(qū)項(xiàng)目投資大、社會(huì)公益性特征明顯、投資回報(bào)慢。由于投資主體的不同（有的以政府為主，有的以企業(yè)為主），以及物流園區(qū)功能定位不同，各園區(qū)投資者有著不同的利益要求。
日本“物流團(tuán)地”的贏利模式主要來(lái)自于：地價(jià)升值和低廉的倉(cāng)庫(kù)租金。集資企業(yè)租用倉(cāng)庫(kù)的租金低于市場(chǎng)價(jià)格，并可按市場(chǎng)價(jià)格給其他企業(yè)，政府對(duì)已確定的物流園區(qū)積極加快交通設(shè)施的配套建設(shè)，以促進(jìn)其他企業(yè)入駐園區(qū)，從而使園區(qū)投資者得到回報(bào)。德國(guó)“貨運(yùn)村”的贏利模式主要來(lái)自于出租收入和服務(wù)費(fèi)。政府將貨運(yùn)中心的場(chǎng)地向運(yùn)輸企業(yè)或與運(yùn)輸有關(guān)的企業(yè)出租，承租企業(yè)則依據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)需要建設(shè)相應(yīng)的庫(kù)房、堆場(chǎng)、車間、配備相關(guān)的機(jī)械設(shè)備和附屬設(shè)施并交納相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)提供良好的公共設(shè)施和優(yōu)良的服務(wù)并收取一定的服務(wù)費(fèi)。
中國(guó)物流園區(qū)的效益體現(xiàn)在：政府主要通過(guò)經(jīng)濟(jì)總量增加、稅收增加、就業(yè)擴(kuò)大等來(lái)取得經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益；開發(fā)商通過(guò)園區(qū)土地增值、物業(yè)增值、土地與物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租收入、配套服務(wù)等來(lái)取得經(jīng)濟(jì)效益；入駐企業(yè)通過(guò)規(guī)?；慕灰资杖?、倉(cāng)儲(chǔ)收入、配送收入、信息中介收入、加工收入或者較低的運(yùn)營(yíng)成本等來(lái)取得經(jīng)濟(jì)效益。
從贏利方式來(lái)看，作為物流園區(qū)的所有者與經(jīng)營(yíng)者，其贏利模式主要包括三個(gè)方面，如圖1-4所示。
（1）土地增值收入。對(duì)于園區(qū)所有者與經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者（即投資者）從政府手中以低價(jià)購(gòu)得土地，等完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，地價(jià)將會(huì)有一定的升值，而到物流園區(qū)正式運(yùn)營(yíng)后，還將大幅上漲。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者（即物流運(yùn)營(yíng)商）來(lái)說(shuō)，土地的增值將能提高其土地、倉(cāng)庫(kù)、房屋等出租收入。
（2）出租/租賃收入。園區(qū)所有者與經(jīng)營(yíng)者按一定比例獲得出租/租賃收入，主要包括倉(cāng)庫(kù)租賃費(fèi)用、設(shè)備租賃費(fèi)用、房屋租賃費(fèi)用、停車場(chǎng)收費(fèi)等；
（3）服務(wù)收入。主要包括信息服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、中介服務(wù)、物業(yè)管理、咨詢服務(wù)等。
目前，中國(guó)物流園區(qū)的贏利模式中主要收入來(lái)源首先是庫(kù)房/貨場(chǎng)租金；其次是辦公樓租金、配套設(shè)施租金/管理費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)；然后是所屬物流企業(yè)、增值服務(wù)費(fèi)、設(shè)備租金、等土地升值后出租或出售、稅收優(yōu)惠以及國(guó)家撥款獲得的收益等。由此不難看出，傳統(tǒng)的基于出租/租賃的園區(qū)贏利模式在中國(guó)還占主導(dǎo)地位。根據(jù)國(guó)內(nèi)外運(yùn)營(yíng)良好的物流園區(qū)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，傳統(tǒng)的出租/租賃贏利模式已經(jīng)逐漸被服務(wù)收入，特別是基于信息、咨詢的增值服務(wù)所替代。就國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，基于信息、咨詢的增值服務(wù)最具增長(zhǎng)潛力，在園區(qū)贏利收入總量中將占有越來(lái)越大的比重，這給中國(guó)的物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)者以很好的啟示。
圖1-4物流園區(qū)贏利模式分類 |
