房?jī)r(jià)已有回調(diào)趨勢(shì)，取消房地產(chǎn)限購(gòu)正當(dāng)其時(shí)。
取消房地產(chǎn)限購(gòu)，可以鎖定龐大的貨幣流動(dòng)性，可以建立統(tǒng)一的全國(guó)市場(chǎng)，同時(shí)，房地產(chǎn)的資本利得稅等，可以讓商品房市場(chǎng)成為中國(guó)保障房資金的源頭活水。
我國(guó)貨幣壓力巨大，卻缺乏回籠之術(shù)，沖銷手段無(wú)法收回社會(huì)資金。截止3月末，本外幣存款余額76.84萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.7%；一季度本外幣存款增加4.04萬(wàn)億元，同比多增776億元。按照央行今年一季度的貨幣執(zhí)行報(bào)告，截止今年3月末，金融機(jī)構(gòu)住戶存款余額為32.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.9%，增速比上年末高1.4個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加2.7萬(wàn)億元。目前的住戶存款足以沖垮任何一道筑防通脹的堤壩。
財(cái)富在不斷創(chuàng)造的過(guò)程中，在不斷集聚的過(guò)程中，由于欠缺有效的、公平的稅收手段，貧富差距也在同步惡化的進(jìn)程中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2009年，在60年的時(shí)間里，東莞居民存款增加達(dá)到驚人的2397萬(wàn)倍。財(cái)富積累主要在近十年完成，1999年突破1000億，花了十年時(shí)間突破了4000億。通過(guò)資源、房地產(chǎn)、證券市場(chǎng)，財(cái)富加速向少部分人集聚，貧富差距正在惡化。一份最新的投資研究報(bào)告顯示，資源主導(dǎo)地區(qū)的財(cái)富集聚效應(yīng)驚人，鄂爾多斯保守估計(jì)擁有資產(chǎn)過(guò)億的富豪人數(shù)不下7000人，榆林的億萬(wàn)富豪人數(shù)則不在鄂爾多斯之下，兩地1.4萬(wàn)億。
如何鎖住瘋狂的貨幣？?jī)H靠被動(dòng)的發(fā)行央票等辦法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前富豪的投資渠道除了能源、民間金融市場(chǎng)，就是房地產(chǎn)。從目前主流投資趨勢(shì)看，民間資金大約15%投資證券市場(chǎng)，主要仍然是銀行存款和房地產(chǎn)投資。這兩年十分火爆的藝術(shù)品市場(chǎng)、黃金市場(chǎng)基本上只是小眾市場(chǎng)，無(wú)法成為大眾投資市場(chǎng)。債券市場(chǎng)本應(yīng)成為大眾市場(chǎng)，但這兩年的發(fā)展并不盡如人意。
根據(jù)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)與北師大金融研究中心鐘偉等人的報(bào)告，綜合各種估算，截至到2006年底，估計(jì)沉淀在土地上的資金約2.4萬(wàn)億，沉淀在土地上的資金成本也超過(guò)了目前房地產(chǎn)行業(yè)的年度凈利潤(rùn)總額。
證券市場(chǎng)是另一個(gè)資金集聚地。根據(jù)央行的報(bào)告，2010年，滬、深股市累計(jì)成交54.6萬(wàn)億元，同比多成交9647億元；日均成交2255億元，同比增長(zhǎng)2.6%，增幅比上年同期低98個(gè)百分點(diǎn)。年末市場(chǎng)流通市值19.3萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)27.7%。2010年中國(guó)GDP總量約為39.8萬(wàn)億，證券化率將近50%。股票市場(chǎng)籌資規(guī)模明顯增加，融資再融資全球第一。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2010年各類企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)在境內(nèi)外股票市場(chǎng)上通過(guò)發(fā)行、增發(fā)、配股以及行權(quán)方式累計(jì)籌資1.13萬(wàn)億元，同比多籌資6351億元，為上年同期的2.3倍，創(chuàng)歷史最高融資水平。其中，A股籌資8955億元，同比多增5060億元。
似乎樓市與股市可以鎖定蛟龍。筆者以往有個(gè)觀念，認(rèn)為依靠房地產(chǎn)與證券市場(chǎng)就能夠鎖定大部分貨幣，不至于讓通脹不可收拾。事實(shí)上，此前我國(guó)以房地產(chǎn)與汽車業(yè)、證券市場(chǎng)被認(rèn)為起到了鎖定貨幣之功。
這樣的認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。房地產(chǎn)鎖住了巨量貨幣，但這樣的鎖定沒(méi)有意義。中國(guó)的房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有持有環(huán)節(jié)稅，也沒(méi)有真正意義上的資本利得稅，換句話說(shuō)，在房地產(chǎn)上升階段，隨時(shí)可以用低成本進(jìn)行高額套現(xiàn)。套現(xiàn)之后，房地產(chǎn)依然成為滾滾的貨幣巨龍橫沖直撞，外匯占款的基礎(chǔ)貨幣，經(jīng)過(guò)資本與貨幣市場(chǎng)急劇放大。
貨幣仍在資本市場(chǎng)。從目前民間投資的去向看，有70%仍然投向房地產(chǎn)行業(yè)，但并非直接在二級(jí)市場(chǎng)交易，而是通過(guò)房地產(chǎn)基金等方式獲得10%左右的收益，這不僅擴(kuò)大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，也使虛擬經(jīng)濟(jì)更為龐大。證券市場(chǎng)同樣如此，大量公司上市或者再融資，未能減少貨幣量，只是發(fā)生了持有變更，有投資者手中轉(zhuǎn)移到了上市公司、轉(zhuǎn)移到了大股東手中。這從狹義與廣義貨幣發(fā)行量大幅增長(zhǎng)就可見(jiàn)一斑。
以限購(gòu)方式抑制房地產(chǎn)投資初衷良好，在短時(shí)間內(nèi)為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的作用明顯，但從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)改變中國(guó)猶如洪水猛獸般的存量貨幣并無(wú)好處，貨幣如水，終將逐勢(shì)而行，泛濫成災(zāi)。存款與房地產(chǎn)市場(chǎng)如同堰塞湖，不可能解決洪水。更重要的是，以行政手段限購(gòu)還會(huì)阻礙中國(guó)統(tǒng)一的勞動(dòng)力市場(chǎng)的形成，無(wú)疑是在走回頭路。
在與徐滇慶教授的探討中，徐滇慶教授強(qiáng)調(diào)，限購(gòu)是個(gè)下三等的政策。如今應(yīng)放開(kāi)限購(gòu)，允許消費(fèi)者與投資者入市。但放開(kāi)限購(gòu)必須有其他措旗保駕護(hù)航，第一，嚴(yán)控銀行的房地產(chǎn)貸款規(guī)模、繼續(xù)縮短房地產(chǎn)金融杠桿、鼓勵(lì)自有資金購(gòu)房，在回籠貨幣的同時(shí)減少銀行風(fēng)險(xiǎn)；第二，厘清房地產(chǎn)稅費(fèi)，推出資本利得稅等以緩解貧富差距、為保障房籌措資金來(lái)源。
取消房地產(chǎn)限購(gòu)是推進(jìn)房地產(chǎn)總體改革的步驟之一。建立全國(guó)統(tǒng)一的市場(chǎng)，建立現(xiàn)實(shí)、合法、嚴(yán)格、公平的稅收體制，改革基礎(chǔ)貨幣發(fā)行體制，加快推進(jìn)民間投資體制的改革，抽有這些舉措將與房地產(chǎn)改革一道，成為中國(guó)未來(lái)市場(chǎng)改革不可或缺的因素。
取消房地產(chǎn)限購(gòu)，以長(zhǎng)效改革取代短期行政手段，是大勢(shì)所趨。
注：感冒前兆，冷得發(fā)抖，樹(shù)影子底下攔車回家。
只想有個(gè)火爐，烘手取暖。
無(wú)法一一看朋友們的留言了。
晚安。
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